蔡志忠-蔡志忠-香港福建社团联会永远名誉主席及副主席、中国和平统一促进会香港总会常务副会长、香港专业地产顾问商会荣誉会长、港区省级政协经济委员会主任

根据《全球金融中心指数》报告，香港的全球指数整体评分高达760分，比去年上升11分，与首位的评分差距更为收窄，再次蝉联全球第三，并在亚太区继续居首。这是一件值得庆祝的事情，港府发言人表示，报告充分肯定香港作为国际金融中心的领先地位与实力。香港曾经被主要竞争对手新加坡超越，排名跌落第四而引起争议，一个毎日股市成交金额比对手大十几二十倍的市场，怎么可能排名比对方落后？

今年以来，香港金融市场蓬勃，股市成交畅旺，每日成交额高达2千多亿至3千多亿元，股价急升了3至4成，IPO集资市场也颇为畅旺，今年有望达到千亿港元。然而另一边厢，物业市场却较为平静，近日有不少读者向笔者查询，想了解工商铺和住宅市场前景、应该投资哪一类物业，以及投资者的动向等等？笔者顺便也在这里作一下讲解。

过去几年，工商铺市场受挫，租售价格难免有所下调，下跌幅度从2成至5成不等。铺位方面，在市区民生地段，拥有本土固定人流，价格较为稳定，租售价跌幅在2成至4成不等；在核心地段游客区和邻近深圳珠海一带，由于消费模式转变，加上港人北上持续成风，引致吉铺涌现，此类一线旺铺租售价从高位大跌4至6成。写字楼方面，过去几年同样面临供应过多情况，售价和租金整体也录得2至5成跌幅。至于工厦市场，虽然相对比较稳定，但是租金也下跌了2至4成，售价跌幅较大的是新式工厦，比高峰期下跌了逾5成。

投资价值方面，笔者认为工商铺市场已经在寻底，这个谷底并非会出现V型反转，而是像一个U型状态，U字型的底部有多长，就要看经济要横行多久，无论如何，现在投资的值博率是挺高的，因为上升空间大于下调空间。至于投资哪类型比较好？我认为工商铺都无所谓，这是寻宝游戏，建议多挑选作比较，价格大幅下跌又是市区核心地带的物业，升值潜力会较高。

工商铺市场是经济寒暑表

投资工商铺和住宅物业有何注意事项？主要是按揭贷款成数和利率有很大差别。虽然金管局指示银行对工商铺的按揭申请可达7成，但是银行一般只会做4至5成，同时工商铺贷款利率大多数以最优惠利率（Hibor +）计算，通常比住宅利率高出2厘，供楼负担比较大；不过，投资住宅虽然供楼利率比工商铺低2厘，但是租金回报也同样低约2厘。

住宅影响民生，不建议投资炒卖住宅单位。不过，既然工商铺已经在谷底，不妨可以试试水温，个人看好港岛核心地段甲级写字楼，原因是金融中心地位再次提升，股市量与价俱升，外资、中资和本地资金重返，首选一定是湾仔北至金钟中环一带。可以预见，未来核心地段甲级写字楼将有愈来愈多大型企业进驻，这一点从近期衆多资金吸纳港岛优质商厦可见一斑。

如果投资住宅，应该选择哪类？个人认为从投资角度看，回报与稳定非常重要，所以应该选择中小型物业。香港的房子很奇特，越是大的房子每呎的售价越贵，可每呎的租金却越少。这样的话，大银码楼租金回报就比小银码楼少，豪宅的租金回报可能只有1到3厘，中小型物业的回报却多数有2到4厘。而且小单位银码较细，市场成交频繁，也比较容易转手，建议购买位于市中心港铁沿线物业，无论一手还是二手楼，交通方便设施较佳，甚受优才高才欢迎。

最后再总结一下，工商铺市场是经济发展的寒暑表，既然金融市场已经复甦，住宅楼市成交旺，那么下一步该轮到工商铺了。这是一个互相带动的市场，信心是重要因素，物业市场需要金融机构勇于正常放贷，港人也应该要对香港未来更有信心，只要大家都愿意作出行动，无论是买楼自住，或者是投资收租，都会让楼市更稳定健康。