蔡志忠-香港专业地产顾问商会会长、港区省级政协经济委员会常务副主任、香港福建社团联会副主席、中国和平统一促进会香港总会常务副会长

日前金管局宣布放宽首次置业人士的按揭成数，让1500万以内物业可借7成按揭，同时也让商业物业的借贷从5成放宽到6成。这是非常好的决定，对岌岌可危的物业市场起了支撑作用。香港楼市是经济重要一环，让楼价一步一步下跌，胜于断崖式下坠，这样才不会严重影响金融体系。

财政司司长陈茂波重申无意对楼市减辣，理由是香港楼价仍然昂贵，年轻人仍然负担不起，这句话可圈可点，意即要等到年轻人认为楼价便宜时才会减辣。同样的语言财爷不止说一次了，骤眼看表现出关怀青年置业的一面，社会大众很是受落，实际上楼价便宜是否就能够帮助年轻人买楼呢？

其实不然，当香港楼价便宜的时候，便是经济严重低迷之时，就像03年沙士期间或08年金融海啸时期，当年楼价暴跌，但是没有年轻人买楼，原因是他们不是害怕楼价再跌不敢入市，便是因为失了业没有能力买楼。因此如果你问我什么时候是最佳置业时机，我宁愿选择在经济好时，市民的收入增加，楼价既平稳，楼市交投又正常的情况下入市，而不是总希望要在楼价「大冧」之时「执平货」。

银行不断「Call Loan」  盼续「还息不还本」

过去几年香港经济不景，幸好港府指示金管局向银行业界发出指引，容许供楼人士可以「还息不还本」，政策纾缓供楼人士财政上压力，拯救了一班水深火热的小企业。然而，利率持续攀升，营商环境有恶化迹象，目前商户欠租情况仍然非常严重，无力缴交租金者比比皆是，加上较早之前的禁止追租条例，令部分公司累积了大量欠租，最后有些因「压力爆煲」而结业，也有些趁机选择将公司清盘，欠下大量租金以及员工薪资而逃之夭夭。

此外，中外企业缩小投资规模，不少外资甚至选择撤离，引致商厦空置率为几十年新高；加上住宅市场沽压沉重，新盘带头减价，成交量创出近年新低。住宅及工商铺业主均是中小企业一分子，银行必将这些业主手上的物业作为抵押，才愿意贷款给他们做生意，因此无论是楼价下跌还是利率急升，都对中小企业带来沉痛打击。

如今各类物业价格下跌，银行每年对这些企业的物业进行重估，还需要通过供楼压力测试，变相进一步压低按揭成数，如果不符合规定，就马上进行追加还款（俗称Call Loan)，使这些中小企业叫苦连天，他们财政压力大到快要「爆煲」。

另一方面，致命的利率不断上调，企业贷款利息由疫情前约1.5厘至2厘水平，增加两至三倍到目前高达6厘至7厘水平，企业内部供楼负担大增，日常营运压力已到达临界点。听闻银行将于短期内停止「还息不还本」，这有可能导致业主出现断供潮。

故此，金管局有必要指示银行再延长「还息不还本」政策至少半年，以协助有需要的业主或中小企业，别让他们的资金链断裂，帮助企业渡过难关，使打工仔不用失业，这是香港社会的呼吁和期盼！