蔡志忠-亚洲地产创办人、香港专业地产商会会长

地产代理公司合谋定价闹得满城风雨，被竞委会提出起诉是一件严重的事件。一向以来，社会上对地产代理的操守要求甚高，地监局的监管也甚为严厉，凭良心说，经过25年的发牌制度之后，地产代理的专业水平已经有所提升。在这次事件中，外界出乎意料地少有谴责声音，不知道是否如笔者所形容，本次合谋定价与其他行业的出发点有所不同，地产代理并非要赚取暴利，而是为了让公司继续经营下去。

成也地产商  败也地产商

然而，近期坊间却对「合谋投地」和「合谋不投地」皆甚为不满。不少人认为，是地产财团「合谋投地」，有默契地出好低的价格，致使港府土地招标不是流标，便是贱价卖地。就如今年9月份启德住宅地段，以53.5亿元招标售出，每呎楼面地价为5,392元，比2019年同区招标的每呎19,636元，足足便宜了7成，也比10年前启德首次卖地的价格还要低。时光倒流回到十年之前，难怪外界认为港府贱卖土地，更加责备地产商合谋定价投地。到底事实是否如此？

近期社会上又对地产商「合谋不投地」产生不满。什么叫「合谋不投地」，就是地产商私下互相沟通，一起不落标，让港府在「零入标」情况下收回土地。就如今年11月9日截标的港铁东涌东站土地招标，竟然一个标书都没有，于是外界又开始责怪地产商，认为是地产霸权再度出现，地产商不投地，目的想威逼港府让步，取消所有楼市辣招，让楼价立即回升。究竟真相又是否这样？

港府今年推出10次土地招标，有6次流标或没有标，仅有4次批出土地，流标率比中标率高。港府近年拼命花钱，收入却不甚重视，对于金融与地产两个最大贡献的行业，不但没有扶持，仍然坚持以「楼市辣招」来压抑刚性需求，捆绑正常交投，从而减少经济流通，也致使库房收入锐减。港府财政赤字严重，原本丰厚的储备如今只剩下不足7,000亿元，按照如此走势，不出三、五年储备将有可能全部花光。于是，大衆便开始归咎是地产商「合谋投地」与「合谋不投地」的恶果，即成也地产商，败也地产商。

地产霸权还存在吗？

关于「合谋投地」与「合谋不投地」的原因，必须揭开其不为人知的真相，今时今日港府已拿回土地主导权，还能够容许地产霸权存在吗？

答案几乎不可能！香港房屋政策中公私营房屋的供应比例已经由6:4之比，改为7:3之比，也就是说香港7成的土地将用来兴建公营房屋。根据相关官员透露，在可见的未来，基层市民皆能够成功上楼，连居住在劏房、7年后才能申请上楼的新移民，也在尽力安排中。解决基层民众的居住问题是热心官员最大的心愿，也是港府必将达到的房策目标。

再解读一下本文的主题「合谋投地」，今年9月份启德地皮以每呎$5,392元标出，价格比10年前还低，当时立即引起港府有贱卖土地之嫌，坊间怀疑是地产商联手造成。其实，投得此地皮者为信和置业，由于想减低风险，还找来中国海外、鹰君和华人置业一起合作，信和置业财政稳健，属于零负债，老板黄志祥更是爱国爱港商人，绝对不会专登「玩嘢」与港府作对，出此价是在商言商，考虑的是将来市场的价格、建筑成本、发展时间与利息负担等等。

再说「合谋不投地」一事，也是毫无根据。东涌土地零入标是因为位置比较偏远，目前同区现楼价格每呎在1万元多一点，而项目的成本包括建筑费、发展时间、利息支出等，已经将近1万元，若果再加上投标的土地价格和其他行政支出，已经没有水位，倘楼价持续向下，将来随时亏大本，显然不入标纯粹是「计唔掂数」的商业决定，并非「合谋不投地」行为。更重要的是，今天楼市成交十分疏落，交投已重回「沙士」时期，发展商新盘在重赏之下仍然出不了货，自然缺乏资金及意欲再去投地。

如果港府想顺利以卖地来增加库房收入，甚至让价格可以好一些，就必须想办法创造成交，推出刺激楼市、股市以及经济方面的措施。地产商卖得出楼，自然会努力投地，就像中东盛产的石油一样，都是一种商品，不必价高，只要做到货如轮转，一切就会变好，事情就那么简单，不要想得太多。