蔡志忠-香港专业地产顾问商会会长、港区省级政协经济委员会常务副主任

一向以来，香港楼价大涨小回，想置业的准买家总是觉得楼价过高，心里忿忿不平。于是坊间就有「打破楼价只升不跌神话」的言论，将楼价下跌讲成是一种神话，可见在港人心目中，买楼有多困难。港府为了顺应民意，不断强调楼价超出首置者负担范围，更要全力帮助首置者买楼，于是不但让1千万元以内的物业可承做9成按揭，更大方地减少这个范畴的买楼印花税，鼓励首次置业者买楼上车。

楼价是否只升不跌？当然非也，香港楼价在去年就下跌了15.5%。外界总是有错觉，以为投资买楼就会赚钱，其实，投资物业风险不小，如果是短线投资更加输多过赢，大家不妨去了解一下，在额外印花税(SSD）措施下，购买物业在3年内转手的个案几乎全部亏损，而5年内新楼再转手的成交也是输多赢少，这些亏损个案经常在报章媒体上可以看到。

楼宇本身不只是居住用途，也是一种投资工具，借给首置者9成按揭贷款，虽可帮助他们圆梦，但做法其实风险很大，市场上出现的负资产个案，就跟高成数借贷有关。此外，买卖楼宇是需要支付很多费用的，包括印花税、装修、佣金和律师费等等，楼价升幅1成可能只是打个平手，如果账面平手或出现亏损，就损失惨重了。那么为何会有人赚钱，因为他们是长线投资者，持有物业的时间至少十年八载。

新楼定价克制 发展商没有其他选择

近期新楼畅销，可是并非个个新盘价格相若，不同发展商于同一个区域的楼盘，定价可以相差2到3成，稍有不慎选择错误，便已沦为负资产一族。即使是同一个楼盘的发展商，也常有减价促销情况发生，就如近期屯门有大型新盘减价15%推出第二批单位，虽然销售成绩不俗，但可怜第一批单位的买家，刚买的物业还未入伙，就已经丢掉了首期。

近年来，新楼减价卖楼时有所闻，尤其是货尾单位更为常见，如果一个楼盘只售出6到7成单位，余货对于发展商和之前的买家都是痛苦的事情，因为促销货尾的方法只有减价和加佣。首季楼市表现不错，通关效应和累积购买力得到消化，楼价也录得轻微上升。然而，今年首季刚获批准预售楼花的数目就有1.3万个单位，加上之前大量的积存和未来的供应，估计可以出售的新楼有近4万个，除了继续克制的定价策略，地产商还能有其他选择吗？